공인중개사 없이 매매 계약, 근저당권 말소와 소유등기를 동시에 하는 방법

1. 거래 전 확인 사항

등기부등본 확인

근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계 확인

채무자가 누구인지, 금액은 얼마인지 정확히 확인

근저당권 말소 계획

매도인이 근저당 채무를 상환할 수 있는지 확인

은행과 연락하여 말소 서류(근저당권 해지확인서, 등기필증 등) 준비 가능 여부 확인

잔금 및 채무액

근저당액을 매수인이 직접 상환할지, 매도인이 상환 후 잔금 받는 방식인지 결정

2. 계약 구조

공인중개사 없이 계약할 때는 법무사 활용을 추천하며, 절차는 다음과 같이 구성:

① 계약서 특약사항

1. 본 계약의 잔금 지급은 매수인의 소유권 이전등기와 
  등기부등본상 기재된 모든 근저당권 및 기타 권리(가압류, 가처분 등)의
  말소 등기 접수와 동시에 이루어진다.

2. 매도인은 잔금일에 근저당권 말소에 필요한 서류(채무상환증, 
  근저당권 말소 동의서, 등기필증 등)를 법무사에게 제출하여야 한다.

3. 매수인은 근저당 채무액을 직접 채권자에게 상환하고, 
  해당 금액을 매매대금에서 공제할 수 있다.

4. 잔금 지급과 동시에 매수인 명의로 소유권 이전등기가 등기소에 접수될 수 있도록 
  매도인과 법무사가 협조한다.

② 잔금 지급 방식

법무사 계좌 활용

매수인이 잔금을 법무사에게 예치

법무사는 근저당 말소 서류 확보 → 근저당 말소 등기 및 소유권 이전 등기 접수 → 잔금 매도인 지급

대위변제 방식

매수인이 근저당 채무를 은행에 직접 상환

상환 후 말소서류 확보 → 잔금에서 해당 금액 공제 후 매도인에게 지급

3. 현실적 포인트

등기부상 말소 완료를 기다리지 않고, 접수증 기준으로 잔금 지급

소유권 이전과 근저당 말소 등기 접수를 동시 접수하는 것은 상가 거래에서 흔히 쓰이는 방법

법무사가 중간에서 절차 관리를 하면 공인중개사 없이도 안전 거래 가능

4. 추천 절차 요약

등기부 확인 → 근저당 금액/권리 확인

매도인과 근저당 말소 방법 협의

계약서 작성 (특약 포함)

법무사에게 등기 접수와 잔금 동시 진행 위임

근저당 말소 서류 확보 후 잔금 지급 → 소유권 이전 접수

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상가 매매 계약서 특약사항 예시

제○조 (근저당권 말소 및 잔금 지급 조건)

근저당권 말소 조건

본 계약의 잔금 지급은 매수인의 명의로 소유권 이전등기와
등기부등본상 기재된 모든 근저당권 및 기타 권리(가압류, 가처분 등)의
말소등기 접수와 동시에 이루어진다.

매도인은 잔금일에 근저당권 말소에 필요한 모든 서류(채무 상환 증명서,
근저당권 말소 동의서, 등기필증 등)를 법무사에게 제출하여야 한다.

잔금 지급 및 채무 공제

매수인은 근저당 채무액을 직접 채권자(은행 등)에게 상환할 수 있으며,
상환한 금액은 매매대금에서 공제할 수 있다.

법무사는 근저당 말소 서류 확보 및 등기 접수 확인 후, 잔금을 매도인에게 지급한다.

동시이행 방식

소유권 이전등기 및 근저당 말소 등기는 법무사의 주관 하에 동시에 접수한다.

등기 접수 확인 증명(접수증)을 기준으로 매수인은 잔금을 지급하며,
등기부상 말소 완료는 이후 등기소 처리 결과에 따른다.

책임과 위험 분담

근저당 말소 서류 제출 지연 또는 등기 접수 지연으로 인한 손해는 매도인이 책임진다.

매수인은 잔금 지급 이전에 근저당 관련 권리관계가 해결되지 않은 상태에서
거래 위험을 부담하지 않는다.

이 특약사항을 계약서 본문 하단에 특약 조항으로 추가하면 됩니다.

상가 매매 계약서

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**매도인:** ○○○ (이하 “매도인”)

**매수인:** ○○○ (이하 “매수인”)

**주소/연락처:** 각자 기재

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### 제1조 (목적)

매도인은 소유권을 가진 ○○상가(주소: ○○○, 지번: ○○)를 매수인에게 매도하고, 매수인은 이를 매수한다.

### 제2조 (매매대금)

1. 매매대금: 금 ○○원 (₩○○○,000,000)

2. 지급 방법: 본 계약 제5조 특약사항에 따라 법무사 계좌 또는 직접 상환 방식으로 잔금을 지급한다.

### 제3조 (소유권 이전 및 인도)

1. 매도인은 잔금 지급과 동시에 매수인 명의로 소유권 이전등기를 진행한다.

2. 상가 인도일은 등기 접수 완료일을 기준으로 한다.

### 제4조 (근저당권 등 권리관계)

1. 본 상가에는 등기부등본상 ○○은행 근저당권 ○억 원이 설정되어 있음.

2. 매도인은 근저당권 말소에 필요한 모든 서류를 잔금일에 법무사에게 제출한다.

3. 매수인은 근저당 채무액을 직접 상환하고, 상환액은 매매대금에서 공제할 수 있다.

### 제5조 (특약사항: 근저당권 말소 및 잔금 지급)

1. 잔금 지급은 매수인의 명의로 소유권 이전등기와 근저당권 말소 등기 접수가 동시에 이루어지는 것을 조건으로 한다.

2. 법무사는 근저당권 말소 서류 확보 후, 등기 접수와 동시에 잔금을 매도인에게 지급한다.

3. 등기 접수증을 기준으로 매수인은 잔금을 지급하며, 등기부상 말소 완료는 이후 등기소 처리 결과에 따른다.

4. 근저당 말소 서류 제출 지연이나 등기 접수 지연으로 인한 손해는 매도인이 책임진다.

5. 매수인은 잔금 지급 이전에 근저당 관련 권리관계가 해결되지 않은 상태에서 거래 위험을 부담하지 않는다.

### 제6조 (계약의 해제)

1. 매도인이 근저당 말소를 지체하거나 말소 서류 제출을 하지 않는 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

2. 계약 해제 시, 이미 지급된 계약금은 매수인에게 반환되며, 손해배상 등 별도의 합의가 없으면 반환 외 책임은 없다.

### 제7조 (기타)

1. 본 계약과 관련한 분쟁 발생 시, 관할 법원은 ○○지방법원으로 한다.

2. 본 계약서에 명시되지 않은 사항은 민법 등 관련 법령을 따른다.

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**계약일:** 2025년 ○월 ○일

**매도인:** (서명) _____________________

**매수인:** (서명) _____________________

**증인/법무사 확인 (선택):** _____________________

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